今まで一生懸命働いて稼いだお金に今度は働いてもらう資産運用。
その数ある運用形態の中で、株や会社投資などは知識やリスクなどを考えると難しくハードルがやや高いイメージがあるのではないしょうか。
その中でも比較的ライトで部屋を借りた経験がある方にとっては、ある程度経験や知識を活かせるであろう不動産投資が思い浮かぶのではないでしょうか。
間取りもワンルームマンションなら比較的コストも抑えられるので、最近の傾向では不動産投資の殆どを占める割合はワンルームマンション投資と言われております。
今回は、そんな不動産投資の中でも色々な方が挑戦しやすいであろうワンルームマンションの投資を失敗しない為に3つのポイントをご紹介いたします。
ワンルームマンション投資を失敗する原因
まず、ワンルームマンション投資が失敗する原因をまとめてみましょう。
大きく分けて失敗する可能性を高める要因は下記の理由が考えられます。
- 購入した部屋の入居率が低くて家賃収入を得られない期間がある。
- 物件購入額以外にも、築年数を重ねる毎に劣化していく事で掛かる修繕費などランニングコストの見通し。
- 初期の収支シュミレーションを入居率100%を前提に算出してしまう。
- 不動産業者の見極めを怠ってしまう。
- ワンルームマンション投資に必要な知識の少なさ。
基本、ワンルームマンションの相場は2,000～3,000万円台の物件が多く、サラリーマンの方〜OLの方まで比較的手を出しやすく不動産投資のスタートモデルとして幅広い層の方が挑戦しています。
そのため、失敗事例もかなり多く失敗原因の多くは、立地などに関係なく新築マンションでも経年劣化などで掛かるランニングコストの見積りや不透明ではあるものの、不透明の中でも最低限の入居率のパーセンテージの考慮などに当初思い描いていた利回りの利率が乖離してしまうことが原因です。
利率が乖離してしまう原因の一つは、ワンルームマンション投資を始める時のシュミレーションで希望的観測が先行してしまいまい、全ての数字を良い方に考えがちな方がとても多いです。
物件は築年数の長さに比例した形で、設備の修繕費や管理費が掛かってきます。
後々に掛かる必要経費を念頭に入れず利回りのシュミレーションを組んでしまい、利回りの利率の差額が大きくなることで赤字が続き、最終的に売却したとても赤字を補填出来ずに失敗する声が多く上がっております。
なのでローンを組んで完済してからの資産と考えての投資として考えている方は、完済時にはすでに築年数の経過や設備施設の劣化で売却額の下落を見越した投資形態を予めイメージしておくと失敗の可能性が下がります。
その他失敗の原因の一つでとても大事なのが、不動産業者の選定です。
不動産業者もビジネス的な観点から「取り扱い物件が成約できれば良し」と自社の利益先行で進めてくる業者も少なからずあります。
購入した部屋の物価は余程の事がない限りある程度の売却損が生じます。
その損失を隠して収支シュミレーションを立て、購入してから売却の際にその現実を目の当たりにして失敗していく方が多いです。
ですので、これから挙げるポイントを抑えてご自身の知識を深める事をオススメします。
１、不動産業者を見極める。
ワンルームマンション投資を始める。又は既に始めている方の殆どが【不動産会社】を利用しているのではないでしょうか。
投資を始めるにあたり当然ですが、各不動産会社によって取り扱っている物件はバラバラです。
ワンルームマンション投資で一番大事なのがやはり物件です。
不動産はタイミングによって価値が変動する水物と言われているので、新築マンションの一室を購入しても時間が経過する度、立地や階層など様々な条件次第では価値が下がり借り手が入れ替わる毎に価格が下落。
なんて失敗例もよく耳にします。
業者によっては月間や年間などの収支シミュレーション（購入した物件に借り手がついた時の支出と収入の差額などの数字を算出）を出してくれる所もあるので物件を購入する際はまず業者を色々周り、比較すると失敗のリスクを減らすことが可能です。
２、中古のワンルームマンションを購入する
新築のワンルームマンションは、「新築」というバリューも重なり予め家賃や購入金額を高めに設定されています。
ですが、新築マンションも時間が経過するにあたりネームバリューも廃れていき家賃や購入金額の値下がりが早い為、ある程度管理費や市場価値の値下がりスピードが緩やかな中古のワンルームマンションの方が新築に比べて物件選びが重要ですが、安定した利回りが見込めます。
３、最初は無理のないキャッシュフローを計算する。
失敗例をよく目にする不動産投資ですが、その失敗の多くは支出と収入のバランスがシュミレーションと大きく乖離する事が原因です。
当初の予定ではローンを組んで購入したワンルームマンションの毎月の返済額より入ってくる家賃収益の方が上回る。あるいはローン返済が終わってから利回りが安定する計画が、ワンルームという間取りの性質上、入退去の入れ替わりが激しい物件なので、なかなか借り手が付かない状態が続いたり、入退去の度に価格が下がったりでワンルームマンション投資を失敗するケースが殆どです。
当たり前の事ではありますが、支出を抑えて収入を増やす事で利益は発生します。
少しでも利益を確保するには支出を下げる努力をして収入を赤字にしない事で、ある程度の価格変動が起きても損失を無くすことができるのではないでしょうか。
例えば、最初は価格が安価な立地などでローコストの物件を慎重に選び、最小限に抑えればローリターンでも失敗するリスクのパーセンテージは減らす事ができます。
最後に
いかがでしたでしょうか？
ワンルームマンションの投資には、「空き室のリスク」や「修繕に掛かるリスク」「家賃価格下落リスク」など殆どの物件で発生するであろうリスク予めしっかりとネットや信頼できる不動産業者などと一緒に考慮しておく必要があります。
ここで挙げたポイントの他にも事前に準備が出来ることはまだまだあるので、失敗しない為にもワンルームマンション投資に必要な情報収集を怠らず、時間を掛けてでも正しい知識を得て、キチンと自分に合った収支バランスの物件を探してみてください。