投資用マンションを売りたい人、家族から投資用マンションを相続した人、またこれから不動産投資に興味がある人などに向け、投資用マンションの基本知識＆高く売るためのポイントを、初心者にもわかりやすく解説します。
- 不動産投資とは？
- 不動産投資のメリットとデメリット
- 投資用マンションが人気の理由
- 投資用マンションの2つの収益
- なぜ投資用マンションを売るのか？
- 投資用マンションの売り時 はいつ?
- 売却で失敗しないための4つのポイント
- 投資用マンションを売りたいと思ったら
1_不動産投資とは？
将来への備えや節税対策、万が一の時に家族に残せる保険代わりとして、不動産投資を行っている人は、増加傾向にあると言われています。
不動産投資とは、マンションのワンルームやまるごと一棟、また戸建て住宅などの不動産を取得して、それを他人に貸し出すことで家賃収入を得る投資のことです。
不動産投資の場合、自己資金以外で投資ができる点が最大の特徴となります。
つまり、証券投資、FX、仮想通貨などが自己資金で投資しなけらばならないのに対し、不動産投資の場合は銀行から融資を受けて投資できる点が、他とは大きく異なるのです。
2_不動産投資のメリットとデメリット
具体的に、不動産投資を行うメリットには以下のようなことが挙げられます。
- 銀行預金よりも大きな利回りで資産形成ができる
- 将来的に老後の年金が減額されても、家賃収入などで補うことができる
- 投資用不動産をローンで購入して団体信用生命保険に加入できれば、いざという時に家族に借金なしの収益物件を遺すことができる
- 所得税、贈与税、相続税などが節税できる
もちろんメリットがある反面、リスクもあります。
- 所有する物件が空室となれば家賃収入を得られない
- 周辺環境の変化や建物の経年劣化により、価値（家賃）が下落することもある
- 台風・地震・大雨などの自然災害や、火災に見舞われるかもしれない
- 売りたい時に、すぐには現金化できない
すべての投資に言えることですが、リターンがあるものにリスクは付き物です。
そのうえで、不動産投資にはその他の投資にはない多くのメリットがあるので、大切なお金の投資先として注目されているのです。
3_投資用マンションが人気の理由
投資のリスクを考慮した上でしっかりと運営を行えば、たくさんのメリットが得られる不動産投資。
なかでも人気が高いのが、ワンルームなど投資用マンションの運営です。
マンション一棟や戸建て住宅に比べ、ワンルームマンションであれば投資額が抑えられ、初心者でも比較的運営しやいことが理由に挙げられます。
ただ、日本全体の人口が減っている中で、いつか住む場所が余ってしまうのでは？と心配になる人は多いでしょう。
しかし、人口減少が進む日本ですが、世帯人口は必ずしも減少傾向にあるとは限りません。
賃貸住宅の需要はあくまでも世帯数との相関関係がつよいので、エリアや物件次第では、まだまだこれから高い需要を見込める可能性があります。
特に単身赴任や学生のひとり暮らし、外国人人口が増加を続ける都心部では、ワンルームマンションやコンパクトマンションに人気が集まります。
しっかりとエリアや物件の将来的な需要や価値を見極めることが重要です。
4_投資用マンションの収益
投資用マンションとは、自分が住むためではなく、人に貸し出して収入を得るためのマンションです。
投資用マンションで得られる収入には、2種類あります。
■インカムゲイン
基本的には、家賃収入のこと。資産（投資用マンション）を保有することで、安定した現金を継続的に受け取ることができ、毎月決まった金額を長期にわたり継続して得続けることができます。（空室でない限り！）
家賃は物件価格に比べて価格の上がり下がりが少ないため、収入は比較的安定します。
そのため、老後の年金収入の補充としても期待できます。
ただし、投資用マンションをローンを組んで購入した場合には、完済するまではローン分が引かれることになります。■キャピタルゲイン
所有する不動産を売却することによって得られる収益のことです。
投資用マンションそのものを売ることによって利益を得るので、購入した金額に対していかに高値で売却できるかがカギとなります。
そのため売るタイミングがとてもに重要で、景気の動向をみて地価が上昇してきたタイミングで売却できれば、一気に大きな利益を得ることも可能です。不動産は、すぐに現金化できない、売買するのにも手間や時間がかかるという特性上、キャピタルゲインを得るための不動産投資はあまり一般的とは言えません。
ですが、ある日突然価値がゼロになってしまう可能性もある株式や債券とは違い、価値の上下はあってもかならず資産として手元に残るのが強みです。
インカムゲインで収益を上げながら、「時が来たら」キャピタルゲインを得ることもできる、というように考えておけば、とても頼もしい投資先と言えるでしょう。
5_なぜ投資用マンションを売るのか？
ここで、インカムゲインを安定して得られれば、わざわざ投資用マンションを売る必要はないのでは？と思うかもしれません。
しかし、所有しているマンションがつねに満室とは限らないし、マンションを維持するための費用も考慮しなくてはいけません。
一般的に、賃貸経営はマンションの築年数が古くなるほど難しくなるのが現実。
空室や修繕費が大きくなる前に物件を手放し、新しい物件に買い替えたほうがより安定した賃貸経営ができることもあります。
投資用マンションは、タイミングを見て売却や買い替えを行うことで、より大きなメリット（＝収益）を得ることができるということです。
6_投資用マンションの売り時はいつ？
投資したワンルームマンションを売却するのであれば、金利が低い時期の売却がベストです。
投資用マンションの価格は、物件の純利益と利回りで決まります。
■純利益
物件の収入を測る尺度。満室賃料から空室期間の損失や運営費などを差引いた、実際に得た手取り収入のこと■利回り
投資用不動産の運用で得られる年間の見込み収益のこと。どのくらいの収益が得られる物件か、投資資金が何年くらいで回収できるか、などがわかるここで、利回りは金利と密接に関わってきます。
例えば、メガバンクの金利が0.0001%だとすると、1000万円を1年間預けても100円しか利息は得られません。
一方で都心のマンションの利回りが4〜5%だった場合、得られる収益が桁違いなのは一目瞭然です。
投資家たちが、投資用マンションに興味を示すのは想像に難しくありません。
つまり、ほしい人がいる時こそ、売り時と言えます。
実際、2022年現在、マンションの売却相場は上昇の一途をたどっています。
投資用マンションを高く、早く売却しやすいタイミングであるということです。
国土交通省が毎月発表する「不動産価格指数」によると、マンションの価格指数は右肩上がりを続け、2008年4月～2009年3月までの平均を100として比較すると、2022年6月時点では180を超える上昇を見せています。
（不動産価格指数とは、国土交通省による不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データのことで、実際の取引価格をもとに、立地や物件の特性による影響などの操作を加えて作成された信頼できるデータです）
7_売却で失敗しないためのポイント
いかに今が歴史的な低金利状態の最中にあって、マンションの売却相場が高いからといって、誰もが簡単に投資用マンションを売って得できるかといえば、そうとも限りません。
そこで、不動産売却で損をしないためのチェックポイントを見ていきましょう。
ポイント① 所有期間は5年を超えているか
何かで得た利益には、必ず税金が課せらるのが世の常です。
不動産売買の場合には、もれなく譲渡所得が課税されます。
売却価格 −（購入価格 ＋ 売却費用 ＋ 特別控除）＝ 譲渡所得
（一般的には、特別控除は投資用物件では計算に含まれません）
上記の譲渡所得に対して、物件の所有期間によって以下のような税率が適用されます。
譲渡所得の種類と税率
短期譲渡所得 / 39.63%
長期譲渡所得 / 20.31%
短期譲渡と長期譲渡は、物件の所有期間により決められます。
短期譲渡……物件の所有期間が５年未満の場合
長期譲渡……所有期間が５年以上の場合
誰が見てもわかるように、この譲渡所得税のしくみから、所有して５年以内の不動産を売却するとかなりの税金が課せらます。
また、不動産の購入から売却までの期間が5年を超えていても、所有期間は売却した年の1月1日時点までの年数を数えるので、所有から5〜6年で投資用マンションを売りたいと考えている場合には注意が必要となります。
短期譲渡をしたい理由やケースにもよりますが、一般的には5年以内に不動産を売却するのは、あまり得策ではないといえるでしょう。
ポイント② 減価償却とのバランス
建物・設備等の固定資産は、それぞれ建物の構造・用途によって、法定耐用年数と償却率が定められています。
マンションは一般的に鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられているため、法定耐用年数は47年です。
つまりマンションを新築で購入した場合、毎年一定額の資産価値が減少し、47年後には資産価値が0円になるということです。
当然、売却するのなら資産価値が0になる前の方がいいということになります。
ちなみに、耐用年数はあくまでも法的に減価償却の目安とするためのもので、この期間を過ぎたら住めなくなるわけではありません。
実際に、メンテナンスを適正にしていれば、物理的寿命はその倍以上も長くできるとされています。
しかし、住むのには問題がなくても、資産としての価値がなくなることは事実です。
また、老朽化がすすめば修繕費用がかさんでしまったり、築40年を超えた物件は借り手がつきづらかったりという面もあります。
そして、どんなマンションでも、築後1年から減価償却がはじまり、その価値が落ちていくことを頭に入れておきましょう。
ポイント③ 修繕のタイミングを計る
一般的に、マンションは築10~20年の間に大規模修繕を行うことが多くあります。
この修繕費用を賄うために、投資用マンションには「修繕積立金」が課されていますが、この修繕積立金が築10年、築15年のタイミングで値上がりするというのはよくある話です。
また、修繕積立金だけで修繕費が収まらなければ、さらに費用を負担しなければならないことも考えられます。
もし売りたいと考えている投資用マンションが大規模修繕より前のタイミングであれば、負担が大きくなる前に物件を手放してしまうのは、ひとつの方法と言えます。
一方で、投資用マンションを高く売るために、あえて大規模修繕が行われた後に売り出すことも、売却額を高くするポイントとなることがあります。
なぜなら、大規模修繕が実施された物件は以前よりもよくなって、借り手がつきやすいと言えるからです。
とはいえ、いつ行われるかわからない大規模修繕を待ってどんどん築年数が古くなるのならば、早めに売却したほうがいいケースもあるでしょう。
築年数と修繕のタイミング、それによってかかる費用と得られるメリットをしっかり見極めることが大切です。
ポイント④ 一年のなかでも売れやすい時期を狙う
いざ、投資用マンショを売りたい！と思っても、不動産売買にはある程度の時間がかかることを念頭においておかなければいけません。
また、不動産業界にも繁忙期があり、マンションが売れやすい時季というのがあるので、そこを狙えば物件の売れやすさは格段に上がります。
具体的には転勤・進入学がある春や秋の引っ越しシーズンで、春は1年で最も不動産の需要が高く、強気の価格でも売れやすい時期と言われています。
それを逆算して、冬の終わり頃から物件を売りに出すことで、より多くの人の目に留めることができるのです。
この不動産繁忙期には購入希望者にもライバルが多いので、「他に買われる前に！」という心理から、売り手の希望に近い形での売買が成立する可能性が高くなります。
8_投資用マンションを売りたいと思ったら
もしあなたが投資用マンションを所有していて、売却を検討してみようかと思ったら、まずは今持っている物件の価値を把握しておくのが一番です。
実際に、今、自分のマンションはいくらくらいの値段で売れるのか？
本当に売却してしまって後悔しないのか？
マンション価格は毎年変化しています。
投資用マンションを売ることに少しでも興味がわいたらなら、今の自分の物件価値がどれくらいかを把握することから始めて、将来の資産形成のプラスになるよう、よく考えてすすめてみてください。
